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Investment Plans - 投資プラン

投資プランはお客様の資産状況及び投資の目的に応じて変わって来ます。ここに典型的ないくつかのケースを紹介いたします。

現地の銀行から融資を受けるには資金的信用がすでに米国で確立しているか、あるいは日本で確立している信用を米国に移動するといった手順が必要です。
不動産融資の原則は現地調達といわれるがごとき一番理想的であるため、最優先の形態と捕らえるべきです。それは為替変動の投資効率に対して影響が少ないからです。
投資家各自の状況は異なります。米国での銀行融資が可能かどうかの詳細については当社の融資の専門スタッフにご相談ください。


自宅購入+物件の投資化
日本の会社の駐在員としてアトランタに滞在中に自宅を購入、帰国後は投資物件として所有し続けます。($200,000〜$600,000)購入の際はローン(頭金は10〜20%程度)を受けますので、自宅として使用する期間は各種税法上の恩典を受けられます。また購入時の住宅ローン金利をそのまま継続出来ますので投資向けローンに比べ金利が有利となります。小口投資の典型的な例です。

帰国前に投資物件を購入
滞米中または帰国する際に投資物件を購入し、帰国後も所有し続ける。この場合、米国で築いたクレジットを利用して有利なローンを組めるわけですから非常に有利な投資プランとなります。小口投資($200,000〜$600,000)または大口投資($600,000〜$20,000,000)が可能です。

近年、日本の融資利子は米国に比較して非常に有利で、為替のリスクを考慮したとしても、その有利さは変わらない場合があり。また日本ですでに信用が確立している投資家にとっては唯一でまた最善な融資の方法かもしれません。


日本で融資を受けて投資
日本で築いた信用を利用して日本で融資を受けてアメリカの投資物件を購入する場合で日本に居たまま、投資活動が出来ます。外国人による海外投資への規制は基本的にありません。詳しくは当方へお問い合わせください。
小口投資($200,000〜$600,000)または大口投資($600,000〜$20,000,000)が可能です。



 
各パートナー間で利益を分けるため、投資効率は下がります。しかし大きな物件に投資できるわけで投資機会は増えます。またパートナーとして銀行から融資を受けることも出来ます。パートナーは日本人の場合、あるいは米国人の場合、また混成の場合があります。

投資効率は下がりますが、当然ながらCASHFLOW の面での問題は少なくなります。融資は受けないため、今までの投資履歴等の信用調査は無いわけで、米国での投資が初めての方あるいは信用記録が少ない投資家にとって適しています。投資期間中に信用を築くことによって融資を受ける可能性も増え、投資効率を復活することも出来ます。


日本から(アメリカ以外から)の投資
ローンは組まずに現金で投資する場合。米国にクレジット、あるいはビジネス記録がない場合の投資の形態となります。ケースBと同じく、小口投資($200,000〜$600,000)または大口投資($600,000〜$20,000,000)が可能です。



上記のいずれにおいても小口投資($200,000〜$600,000)あるいは大口投資($600,000〜$20,000,000)がございます。また、代表的な物件の種類としては下記のものが挙げられます。
住宅投資物件:
1.一戸建て住宅
2.コンドミニアム、タウンハウス
3.アパートメント
商業投資物件:
1.ショッピングセンター、小売店
2.オフィスビル
3.倉庫ビル



賃貸戸建住宅を選ぶ際、地域、築年、スタイル、といった基本的な条件、と共にその区域の学校のレベル、住民の収入のレベル、そして潜在借家人の規模を考慮しなければいけません。戸建住宅は最も投資規模の小額でなおかつリスクの少ない投資といえましょう。その上、やり方しだいで投資効率は最もよく、投資の経験をつむという意味では経験の少ない、又リスクを最小にしたいと思う投資家にとって一番適しています。




 
 


賃貸集合住宅を総合的に Apartment と呼びます。建築方式として Condominium(重層ユニット方式)と Townhouse (長屋式)の2通りがあります。

Garden Apartment:
1階あるいは2階建てビルディングで、庭の機能を大事にしています。Condominium 及び Townhouse 形式があります。
Walk-Up Apartment:
3階から5階建てのビルディングですが、エレベーターはありません。階段を頼ることになります。Condominium 形式です。
Mid-Rise Apartment:
6階から10階建てのビルディングでエレベーターが設備され、人口密度の高い街中にあります。Condominium 形式です。
High-Rise Apartment:
10階建て以上のビルディングで、地下駐車場、セキュリティー完備、フルサービス込みが多いです。Condominium 形式です。

アパートは他の商業投資物件と比較して Leverage(初期投資金額を少なくして投資効率を高めること)が高く取れ、又比較的に現金化しやすい物件と言えます。物件管理技術もそれほど複雑ではありませんが、きめの細かい管理が出来るかどうかで投資効率に大きな差が出てくるのがアパートとです。物件の規模も大きなものから小さいものまで多種多様で、投資金額の規模に合わせやすいことも特徴のひとつとして挙げられます。




オフィス用の物件は下記のようにクラス分けされています。

Class A Property:
最高の地域にあり、最高に質のよい借り手を確保出来うる物件であること。ビルディングの建築仕様、内装の仕上げはトップクラスであり、新築あるいは比較的新しいビルであること。専門の管理事務所がそのビル内にあること。
Class B Property:
良い地域、良い管理、良いビルと最高ではないが、Class A の下位の物件と競争しうる物件であること。
Class C Property:
一般に古いビルで、外観、入り口、エレベーター、すべての面で古い仕様で時代遅れの印象のするビル。Class A, B に対し値段で競争する。
Class D Property:
非常に古いビルで、機能的にもかなりのリモデルを必要とする物件。

オフィスビルを評価する場合、次のようなファクターを重要視します。地域、幹線道路からの便利さ、駐車場の容量とコンディション、エレベーターの容量、防犯システム、外観及び全体的な印象、内部のレイアウト設計、屋根及び各種機器の古さ及びコンディション、賃貸収入と経費、テナントの質と賃貸契約条件と期間等です。




 

工業用ビル物件は使用目的に応じて下記のように種類分けされます。

Heavy Industrial(製造業用物件):
自動車産業、繊維産業、鉄鋼関係、化学業界、食品加工業界などが典型的な例として挙げられます。そのような製造工程を含んだ製造業の工場ビルです。約5%がオフィススペースです。
Warehouse/Distribution(倉庫・配送業用物件):
ビルの使用の激しさという意味では、1番軽微な使い方である業界と言えましょう。これらのビルは一般に古い地域にあるか土地の価格が一番安価な郊外の地域に配置されます。約15%がオフィススペースです。
Light Industrial/Assembly(軽製造業・組立工場用物件):
簡単な製造設備又は、他のところで製造された部品を組み立てる工場ということになります。約10%がオフィススペースです。
Office/Warehouse or Reserch & Development
(オフィス、倉庫、研究施設等兼用物件):
このカテゴリーはかなり大雑把でいわゆる汎用ビルといわれるものです。そのビルには研究室もオフィスも又倉庫設備もあるといった具合です。オフィススペースの割合は20%から100%と様々です。比較的にハイテック産業の地域に多いビルです。

工業用ビルを評価する場合次のようなファクターを重要視します。アクセスの便利さ(高速道路、空港、鉄道、港湾等から)、労働市場(賃金レベル、労働者のスキルのレベル、労働組合等)、市場からの距離と輸送コスト、資材供給元からの距離と輸送コスト、ゾーニング、州あるいは郡からの税法上の恩典、荷揚荷降しのドック、トラックのアクセス、防犯設備、電気、ガス、水道、排水、廃棄物処理等の設備、基礎、屋根、各機器のコンディション、現存する土地に付随した公害要因、又、テナントに関しては、テナントの信用状況、賃貸契約の内容、テナントのビジネスの将来にわたっての発展性等です。





ショッピングセンター及び小売店舗には下記のような各種の物件があります。

Shopping Center:
Super Regional Center
3つあるいはそれ以上のデパートが基幹テナントとして含まれている非常に大きなセンターでしばしばMall 式のデザインになっており、750,000 から1,000,000 ft2 規模の建坪で半径12マイル程度を対象市場として建設されます。

Regional Center
1つあるいは2つのデパートが含まれており、300,000 ft2 以上の大きさです。8マイル程度を対象市場といています。
Community Center
一般にスーパーマーケット、小規模のデパート、各種専門店で構成されており、規模は100,000 ft2 以上で3から5 マイル程度を対象市場としております。
Neighborhood Center
スーパーマーケット、薬局等と並立して専門店があり、その周辺地域1から3マイルの住民を市場対象としております。規模は30,000〜100,000 ft3 程度です。
Convinience Center
道路に沿って小さな小売店が連なっている形式で、大きさは5,000〜40,000 ft2 程度でその近所の住人を対象としています。コンビニエンスストアー、クリーニング店等が含まれます。
Specialty Center
特別のテーマを持った小売店の集合体で、基幹テナントは存在しません。例えば、自動車をテーマとして、自動車の販売店、自動車アクセサリー店、自動車修理店、ガソリンスタンドといった具合です。
Free Standing Store(独立した小売店舗):
1つの小売業者がビルを占めている場合、すなわち他の小売業者とビルを共用はしません。大きなショッピングセンターの周辺の交通量の多い道路に沿って立ち並びます。
Strip Commercial:
特にテーマは決まっていないまま、様々な小売店が長屋式に入居している形式のビルです 。

ショッピングセンターとしての魅力がどれだけの集客力があるのかが決めてです。そしてパーキングの容量と幹線道路、ハイウェイ等の交通の便利さが重要なファクターとなります。そしてテナントの収益の健全さを裏付けとしたビジネスとしての安定性、将来とも人口が増加する地域でまた平均収入が増加するだろう地域かどうか、そういったところが重要な判断基準となります。




 


土地や更地の投資にはその目的に応じて考え方が異なってきます。購入後、開発等はせずそのまま保持する場合、テナントは基本的には居ないわけで、レント収入はありません。(例外として更地をそのまま賃貸する場合はあります)それ故、投資効率の考え方は賃貸物件とは明らかに異なります。あるいは更地を開発してオフィスビル、集合住宅、一般住宅地、ショッピングセンター等を建設する場合は、開発プロジェクトそのものの評価を綿密にすることになります。詳細なる検討は各プロジェクトごとに異なってきます。更地で決め手となる要因は現在及び将来のゾーニング、その地域の将来の発展性、地域住民の現在及び将来の収入レベル、そして物件そのものの配置、Visibility (見つけやすさ)、幹線道路との関係といったところでしょう。

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